长期以来，大城市租金“年年涨”似乎已经成为规律，但这一局面正在发生变化。随着“十四五”保障性租赁住房（以下简称“保租房”）筹集任务进入收官冲刺阶段，以国有企业为主力的保租房开始大规模入市，并罕见地开启了“降租模式”。
近期，西安、珠海等地相继出台保租房“降租”政策，最高优惠幅度达50%。多位行业分析人士指出，国有房东的主动降租，不仅是应对短期去化压力的务实之举，更释放出一个明确信号：在“国家队”掌握市场主导权的背景下，我国住房租赁市场已正式进入深度调整期，传统的商业模式与竞争格局正迎来重构。
多地国有保租房下调租金
南都·湾财社记者注意到，近期，西安、珠海等地陆续出台了保租房租金优惠政策，“国有房东降租潮”成为市场热议话题。
今年3月初，西安市住建局发布通知，明确外来务工人员租住保租房优惠项目，可享受10%至50%的租金减免，最高可实现租金半价；2月初，珠海万山海洋开发试验区、金湾区先后调整保租房定价，均将租金标准下调至市场价的70%，其中金湾区鱼月村项目折后租金低至21.35元/平方米·月，大幅降低了务工人员的居住成本。
除了直接的租金折扣，近年来多地还推出叠加优惠政策进一步降低入住门槛。去年9月，湖北大冶长乐府保租房项目在基础7折租金的前提下，叠加“缴9个月送3个月”的优惠，实际租金仅为市场价的5.25折；深圳光明区政府配租的保租房长期按市场价6折执行，南山区18个项目超万套保租房租金最低也达到市场价6折。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，国有房东降租背后有四重核心考量：
一是保租房大规模集中入市，出租率提升压力加大。据住建部披露，“十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），将持续批量上市供应；除热点城市外，二三四线城市也在通过存量盘活、商品房去库存、推进产城融合等方式，加快筹集保租房；
二是租客对租金敏感度较高，尤其是年轻人、新市民及灵活就业群体，亟需租金层面的支持；
三是各地开年聚焦企业招工减负、降低用工成本，同时以更低居住成本吸引人口与人才流入；
四是当前市场租金整体回调，保租房需随行就市。据克而瑞统计，截至今年1月，近半数城市租金同环比齐降；重点监测的8个核心城市（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、武汉）集中式公寓整体租金环比下降0.8%、同比下降2.5%。
租赁市场格局加速向国企主导演进
在深圳，越来越多的新市民，正通过保租房找到属于自己的“家”。搬入位于光明的保租房不到半个月，网友小林（化名）在社交平台分享：“住进保租房，对买房的执念又减少了。每天回到家心情真的好好，虽然不是豪宅，但特别好宅。”这套小户型被她打理得干净温馨，让她在快节奏的深圳找到了归属感。
另一位深漂10年的网友小王（化名）则感慨：“2015年来深圳，2025年有家了。”35+的她带着爱人与孩子，成功申请到一套3房的保租房，“有娃有爱人有我，一家三口住起来太舒服了。”从排队公租房到赶上保租房政策红利，她用十年时间，在这座城市扎下了根。
在传统的城市租赁体系中，保租房主要承担特定群体的兜底保障功能。当国有保租房大规模入市、租金优惠政策落地，让越来越多新市民不必再被高房价裹挟，也能在大城市拥有体面、温暖的居所。
克而瑞长租数据显示，截至2025年年底，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已突破20%。尤为值得注意的是，其市场份额的同比与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业，标志着住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。
与此同时，各地持续加大存量房源收储力度，进一步扩大保租房供给规模。从上海试点收购二手房转为保租房，到湖南利用专项债收储存量商品房，地方政府正在通过“收储存量”的方式实现一石二鸟：一方面消化房地产市场库存，打通新房与二手房的置换链条；另一方面快速增加保障性供给。
据中指研究院数据，2025年以来，仅浙江、四川等省市发行的相关专项债就已超过43亿元。叠加央行设立保障性住房再贷款工具，利率低至1.25%的政策利好，保租房的供给能力得到进一步增强。
随着大规模低价保租房集中入市，也直接带动了整体租赁市场租金水平的调整。克而瑞统计数据显示，受保租房供应主导影响，全国核心15城平均租金同比降幅达3.3%，处于近五年低位；2025年全年仅北京、广州两城租金同比上涨，成都、重庆、杭州三城租金降幅均超过7%。在业内看来，西安、珠海等地的租金减免政策，实质上便是国有房东在面对集中供应压力时采取的主动定价策略。
市场化主体突围差异化竞争赛道
国有房东的降租动作，宣告了租赁市场已经进入深度调整期。多位业内人士表示，保租房与市场化租赁房源在客群上存在一定交集，在租客对租金高度敏感的当下，保租房的价格优势对市场化房源形成了明显的客群分流，尤其是在保租房供应集中的区域，这种分流效应更为突出，市场化长租公寓的经营环境遇到了挑战。
但硬币的另一面是，这也在倒逼行业从追求规模速度向注重质量效率转型。尽管保租房在价格上具备压倒性优势，但其户型单一、装修标准化、社群运营缺失等“短板”，恰恰为市场化租赁企业留下了差异化生存的空间。
李宇嘉指出，保租房虽具备租金优势，但受成本控制与标准化建设约束，普遍存在户型单一、装修风格趋同、品质感不足等问题，难以满足租客对个性化与居住体验的更高需求。而市场化租赁机构恰好能弥补这一缺口。
他进一步建议，市场化租赁企业应跳出单纯的价格竞争，聚焦个性化、品质化服务，打造深度社群运营、增值服务和职住联动模式，形成与保租房的差异化互补；地方政府也应优化商办改租赁的政策扶持，激活市场活力，最终形成“保租房保基本、市场化租房提品质”的多元供给体系，为租购并举住房制度的落地筑牢根基。
2026年后，随着大规模筹建期进入尾声，行业将进入以存量改建为主导的新阶段。在这个阶段，具备资产增值能力和服务体系的专业资产管理者或脱颖而出。对于租客而言，这或许是一个居住成本红利时代的开始；而对于企业而言，这则是长期主义价值的考场。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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